Ko upravlja stambenom zajednicom i koje su njihove obaveze?

Mnogi stanari ne znaju ko upravlja stambenom zajednicom i koje sve obaveze ti organi moraju da izvršavaju kako bi stambena zajednica odlično funkcionisala. Organi zaduženi za upravljanje su:

Skupština stambene zajednice

Članove Skupštine stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova zgrade.
Umesto vlasnika posebnog dela zgrade, na sednici može da učestvuje u radu i da glasa i njegov poslovno sposoban član porodičnog domaćinstva, ili lice koje je zakupac posebnog dela zgrade, osim ako je vlasnik posebnog dela obavestio skupštinu da ne želi da umesto njega glasa neko drugi.
Izuzev ove odredbe, isključivo vlasnik posebnog dela zgrade učestvuje u radu skupštine i glasa pri donošenju odluka o:

1. izboru i razrešenju upravnika,
2. poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika,
3. uzimanju kredita,
4. raspolaganju zajedničkim delovima zgrade (pretvaranje, pripajanje, dogradnja, nadziđivanje zgrade) i
5. visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Upravnik

Upravnika bira Skupština stambene zajednice iz reda svojih članova (vlasnika posebnih delova zgrade) na vreme od 4 godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme.
Po isteku mandata upravnik može biti ponovo izabran. Po isteku mandata (ako se ne izabere novi) upravnik je dužan da vršu funkciju upravnika još 30 dana od dana isteka mandata.
Mandat upavnika prestaje ostavkom i razrešenjem, a razrešava se u postupku predviđenom za njegov izbor.
Nadležnost upravnika uređena je čl. 50. Zakona, a značajnu novinu predstavlja njegova obaveza da vrši popis posebnih, zajednički i samostalnih delova i njihovo označavanje, kao i da uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima koja su zajednički i/ili posebni delovi zgrade izdala u zakup ili korišćenje po drugom osnovu (ime, prezime, JMBG – za fizička lica, a poslovno ime adresa sedišta i matični broj za pravna lica).
Upravnik se upisuje u Registar stambenih zajednica (ime, prezime, JMBG).

Profesionalno upravljanje

Profesionalnim upravljanjem mogu da se bave privredna društva ili preduzetnici koji su u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom, najmanje jednog zaposlenog sa licencom profesionalnog upravnika tako što angažuju profesionalne upravnike (sa licencom) iz registra profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora.
Profesionalni upravnik mora da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti.

Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku:

1. odlukom stambene zajednice o angažovanju profesionalnog upravnika, na osnovu koje se zaključuje pisani ugovor između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, uz naknadu utvrđenu ovim ugovorom koja se isplaćuje organizatoru profesionalnog upravljanja, i
2. odlukom nadležnog organa grada/opštine u slučaju prinudne uprave, t.j. ako:
   • se ne podnese prijava za upis stambene zajednice u registar stambenih zajednica u skladu sa Zakonom i
   • ako se po isteku ili prestanku mandata ne izabere upravnik stambene zajednice u roku od 30 dana od dana isteka mandata prethodnog upravnika, u kojim slučajevima nadležna gradska/opštinska uprava rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste iz registra profesionalnih upravnika – sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanja.

Izvor